То, что вы хотели знать о своих правах в коммунальной сфере.
Когда речь идет о сфере ЖКХ, потреблении услуг и их оплате, равнодушных людей нет. В администрацию района, редакцию газеты «Мой край» поступает немало вопросов, касающихся этой сферы. Ответы на многие из них содержатся в интервью начальника департамента ЖКХ администрации Тверской области Владимира КОМИССАРОВА, которое мы публикуем сегодня.

- Владимир Александрович, несмотря на двухгодовой «стаж» нового Жилищного кодекса и годовой – Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных правительством, население до сих пор слабо разбирается, от кого какие услуги оно получает и к кому можно предъявлять претензии. Гордое звание собственников, увы, не сделало нас более защищенными: граждане не знают, как правильно управлять своим имуществом, с чего начать.

- Начинать нужно с выбора способа управления многоквартирным домом, и желательно с этим поторопиться. Администрация области согласно графикам, представленным муниципальными образованиями Тверской области, установила срок начала проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов – 1 декабря текущего года, соответственно собственники должны определиться с принятием решения до 1 декабря. За это время жильцы многоквартирных домов, будь они в Твери, Торжке, Бежецке или любом другом населенном пункте, должны собраться вместе и обдумать механизм управления своим домом. Основных способов три.

Первый способ: собственники помещений (квартир) осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом. При этом каждый из них заключает индивидуальный договор с обслуживающей организацией на поставку тепла, горячей и холодной воды, электроэнергии, услуги водоотведения и прочие. При непосредственном управлении собственники по решению общего собрания могут составить генеральную доверенность на одного из жильцов, которому они делегируют свои полномочия по заключению договоров, и прежде всего это касается заключения договоров на предоставление услуг по ремонту и содержанию дома.

Условия предоставления коммунальных услуг могут содержаться в разных договорах или одном (смешанном) договоре.

Второй способ: управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. Это также решается на общем собрании собственников помещений. Уже в самих названиях содержится указание на то, что эти образования будут считаться юридическими лицами – со своими реквизитами, печатью и правом заключения договоров от лица всех вошедших в ТСЖ или ЖСК собственников. При таком способе управления, как и в двух других, собственники сами определяют перечень необходимых работ по содержанию и благоустройству общего имущества: подъездов, лестничных клеток, придомовой территории, они же устанавливают размер и сроки платы за содержание и ремонт дома.

- Абоненты нашей горячей линии часто жалуются, что платят за содержание, которого не замечают. Можно ли отказаться от этой услуги, если ее качество жильцов не устраивает?

- Некоторые ТСЖ действительно производят эти работы сами, а не поручают обслуживающим организациям. Не хотите платить за несуществующих уборщиц и дворников? Пожалуйста, у вас есть альтернатива: либо все жильцы производят уборку по очереди, либо назначается уборщица из числа проживающих в доме, а остальные оплачивают эту работу. По крайней мере при таком раскладе за невыполненную или некачественную работу всегда есть с кого спросить. Что касается оплаты за коммунальные услуги, то ТСЖ может либо само собирать платежи и перечислять их поставщикам услуг, либо доверить это управляющей компании.

- А если часть собственников в многоквартирном доме отказалась стать членами ТСЖ или ЖСК?

- В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса они все равно заключают договоры с ТСЖ и будут вносить плату по этим договорам.

- Владимир Александрович, вы упоминали еще и о третьем способе управления имуществом. Он чем-то отличается от двух предыдущих?

- Третий способ управления, предусмотренный действующим законодательством, - управление управляющей организацией. Данный способ предполагает передачу собственниками помещений многоквартирного дома (посредством подписания договора) функций по обеспечению качественными жилищно-коммунальными услугами сторонней организации, профессионально работающей на данном поприще. Если собственники помещений в многоквартирном доме не сочли нужным провести собрание и сообща решить, как строить дальше отношения с поставщиками услуг, или просто не смогли определиться, то после 1 декабря 2007 года за них будут выбирать органы местного самоуправления. До 1 мая 2008 года они на конкурсной основе должны определиться с выбором управляющей организации для каждого конкретного многоквартирного дома. Соответственно и размер платы, которую будут вносить собственники этих домов за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливается органом местного самоуправления согласно конкурсной документации. В данном случае собственники полностью упускают из рук все рычаги управления ситуацией, они уже никак не смогут влиять на формирование размера и сроки внесения платы за услуги и прочие важные моменты УК, которые выйдут на сцену.

- Есть ли какой-то риск для граждан при выборе способов управления?

- Риск есть всегда. Своих управляющих компаний в области до смешного мало – всего двадцать две, причем девятнадцать из них едва насчитывают год с момента создания. Значит, кто придет на эту целину? Компании из соседних регионов. В российской практике хватает примеров деятельности контор под метким названием «Рога и копыта», где имущество и оргтехника взяты в аренду, а сотрудники работают по срочному договору. Нет уставного капитала, нет специалистов нужного профиля, есть только бойкие пиарщики с громкими заявлениями. Такие компании собирают платежи с квартировладельцев и квартиросъемщиков, но не перечисляют их поставщикам услуг, а кладут себе в карман и через некоторое время тихо исчезают. Кто будет тогда крайним для поставщика? Жилец, которому начнут угрожать отключением воды, света и прочих благ цивилизации.

- Но раз таких примеров предостаточно, то почему не ужесточить требования к компаниям?

- Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75 предусмотрено, что управляющая компания, претендующая на управление определенным домом, должна застраховать свои обязательства по договору, чтобы убедить в своей платежеспособности и серьезных намерениях. Страхование обязательств по договору – дело хорошее, но, с другой стороны, это означает изъятие в среднем около 2 миллионов рублей из оборота компании. Таких средств ни у одной существующей в регионе компании нет, что дает возможность для прихода неизвестных УК извне. В связи с этим я рекомендовал бы собственникам жилья, не откладывая дела в долгий ящик, проводить собрания и выбирать проверенные временем организации для управления своими домами. Лучше утрясти этот вопрос летом, до вступления в отопительный сезон, чтобы потом не портить себе нервы.

- Владимир Александрович, в вашем изложении очень привлекательно выглядят возможности ТСЖ и ЖСК. Однако члены этих объединений нередко тоже выплескивают свое возмущение по разным поводам. Какие минусы есть у ТСЖ, на наш взгляд?

- Самый большой минус связан с вопросом оформления документов для регистрации ТСЖ как юридического лица. В регистрирующие органы должен быть представлен объемный пакет документов, куда входят паспорт на дом, паспорта на все квартиры, кадастровый план земельного участка – под домом и прилегающего... В общем, все организационные расходы выливаются в сумму порядка 50-60 тысяч рублей, которая делится между собственниками ТСЖ.

Второй минус заложен в самом статусе ТСЖ и ЖСК. Будучи юридическими лицами, они облагаются НДС и налогом на прибыль. А прибылью на вполне законных основаниях могут считаться средства, с трудом собранные на ремонт, однако не освоенные в том же году. Представьте себе, что члены ТСЖ долго и кропотливо собирают деньги на капитальный ремонт, а обслуживающая организация по какой-то причине не успевает его сделать (смету не утвердили, материалы не завезли) — все, уплата налога на прибыль обеспечена. Кроме того, мы можем быть инициативны в вопросах управления своим домом, но не обладать достаточным опытом и знанием законодательства, что сегодня очень важно...

- Членов тверских ТСЖ и ЖСК сильно лихорадило в нынешнем отопительном сезоне, когда их счета за отопление превышали счета других собственников процентов на тридцать. Сумма выставлялась юридическому лицу, но ведь оно не ведет коммерческой деятельности и не перепродает услуги гражданам. Разрешится ли ситуация к нынешней зиме?

- Пока вопрос остается открытым. С точки зрения законодательства, если ресурс предоставляется товариществу собственников жилья, жилищно-строительному, жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу либо управляющей организации, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение холодной и горячей воды, услуг водоотведения, электроэнергии, газа и тепловой энергии осуществляется по тем тарифам, которые используются для расчета размера платы за коммунальные услуги с гражданами. Полагаю, что в данном случае права ТСЖ и ЖСК были нарушены. Для разрешения сложившейся ситуации и за защитой своих прав данным объединениям собственников жилья следует обратиться в суд.

- Некачественные услуги на местах уже стали притчей во языцех. Что конкретно делать и к кому обращаться, если батареи зимой чуть теплые или воду горячую летом отключают чаще, чем это нужно для профилактики?

- Если граждане не удовлетворены качеством услуг при непосредственном управлении домом, нужно обращаться с претензиями в ресурсоснабжающую организацию. Если у вас есть управляющая компания, то к ней – например, в ТДЕЗ, являющийся посредником между поставщиками и потребителями ресурсов. УК обязана составить акты о нарушениях и предпринимать дальнейшие действия, в том числе по перерасчету. Не вы, а ваша управляющая компания должна сражаться за каждый градус комнатной температуры, за качество воды и другие права собственников. На то у нее есть юридическая служба, умная и подкованная, которая хорошо ориентируется в законодательстве.

Цель деятельности управляющей организации – обеспечение комфортных условий проживания граждан в конкретном многоквартирном доме. Главная услуга управляющей организации – управление, которое включает в себя более двадцати функций. Среди них надлежащее содержание общего имущества дома, грамотная разработка и заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, составление расчетов, оформление перерасчетов, защита прав собственников в судах, паспортно-визовая работа и другие.

- Владимир Александрович, вы упомянули юридическую подкованность управляющих компаний. Не получится ли так, что они воспользуются этим преимуществом в своих целях? Например, составят договоры с собственниками таким образом, чтобы взимать плату, но в случае претензий ни за что не отвечать? Согласитесь, опытному юристу совсем несложно ввернуть в договор какой-нибудь скользкий пунктик, который можно истолковать двояко...

- Хороший вопрос, он вызывает серьезную озабоченность и департамента жилищно-коммунального и газового хозяйства Тверской области. Чтобы предупредить подобные ситуации, департаментом разработано пять типовых договоров, которые можно использовать как основу. Это не истина в последней инстанции, органы местного самоуправления могут доработать эти документы в соответствии с конкретными условиями, но самое главное в них есть. А гражданам мы советуем при любых сомнениях заглядывать в Жилищный кодекс РФ, постановление правительства № 307 «О правилах предоставления коммунальных услуг гражданам», где отражены порядок перерасчетов, порядок снижения платы, требования к той или иной услуге и другое. Это должно стать настольной книгой собственника и, конечно же, хорошим подспорьем.

09-08-2007

Елена ВИНОГРАДОВА.
«Тверская жизнь», № 117 (26.208) от 28 июня 2007 г.